Случаи признания сделок купли-продажи недвижимости недействительными по причине недееспособности одной из сторон нередко становятся предметом судебных разбирательств. В данной статье рассмотрен прецедент, в котором пенсионерка отсудила продажу своей квартиры, ссылаясь на состояние здоровья. Разберем ход судебных процессов, доводы сторон и выводы судов различных инстанций.
Предыстория дела
В июне 2021 года гражданка Д. продала свою однокомнатную квартиру в Майкопе за 1,6 млн рублей. В процессе оформления сделки ей помогал сын, а поиском покупателей занимался риелтор. После заключения договора купли-продажи право собственности было зарегистрировано в Росреестре.
Однако спустя некоторое время Д. отказалась освобождать жилье и подала иск о признании сделки недействительной, утверждая, что на момент подписания договора находилась в состоянии, исключающем осознание своих действий. В обоснование своих требований она сослалась на диагноз «органическое расстройство личности», поставленный ей уже после заключения сделки.
Позиции сторон
Истица (пенсионерка Д.)
- На момент сделки не осознавала своих действий в силу психического состояния.
- Испытывала давление со стороны сына.
- Не намеревалась отчуждать квартиру и действовала в условиях заблуждения.
- Диагноз, подтверждающий психическое расстройство, был установлен позднее, но свидетельствует о состоянии на момент подписания договора.
Ответчица (покупательница)
- Сделка была совершена добровольно, без принуждения.
- Д. сама обратилась к риелтору для организации продажи.
- После подписания договора истица вела себя осознанно: обращалась в полицию по факту кражи денег и подтверждала законность сделки.
- Диагноз был поставлен после заключения сделки и не доказывает недееспособность в момент ее подписания.
Решения судов
Суд первой инстанции Назначенная судебно-психиатрическая экспертиза подтвердила наличие у истицы расстройства личности. Однако эксперты не смогли установить, развилось ли оно до совершения сделки. Тем не менее суд признал сделку недействительной на основании статьи 177 ГК РФ, предусматривающей возможность аннулирования сделки, совершенной гражданином, неспособным понимать значение своих действий.
Решение суда:
- Квартиру вернуть пенсионерке.
- Покупательнице — возмещение уплаченных средств.
- Взыскать с покупательницы расходы на экспертизу (30 тыс. рублей).
Апелляция Апелляционный суд отменил решение первой инстанции, основываясь на показаниях свидетелей (риелтора и сотрудника Росреестра), подтвердивших осознанность действий истицы. Суд посчитал, что фактов, доказывающих недееспособность пенсионерки в момент подписания договора, недостаточно. Иск был отклонен.
Кассация Кассационный суд поддержал выводы апелляции, подтвердив действительность сделки и отказав в удовлетворении иска.
Верховный суд РФ Судебная коллегия Верховного суда указала, что выводы апелляции и кассации были сделаны без достаточного учета экспертизы. Суд отметил необходимость проведения повторного исследования, если результаты первой экспертизы вызывают сомнения. Дело было направлено на пересмотр.
Пересмотр дела При повторном рассмотрении апелляционный суд учел доводы Верховного суда и принял во внимание выводы экспертизы. Сделка была признана недействительной, а квартира возвращена пенсионерке. Решение первой инстанции было оставлено в силе.
Выводы и практическое значение
Данное дело наглядно демонстрирует, как психическое состояние сторон может повлиять на действительность сделки с недвижимостью. Судебная практика подтверждает, что даже диагноз, поставленный после подписания договора, может служить основанием для его аннулирования, если будет доказано наличие расстройства в момент совершения сделки.
Этот случай также подчеркивает, насколько важна тщательная проверка обстоятельств сделки и участие профессиональных юристов. Судебные споры подобного рода часто затягиваются на годы и требуют серьезных доказательств, включая результаты экспертиз и свидетельские показания.
Рекомендации
- Проверка психического состояния продавца. При сделках с недвижимостью, особенно с пожилыми людьми, важно обращать внимание на их состояние здоровья и поведение.
- Получение медицинского заключения. В случае подозрений стоит потребовать медицинское освидетельствование для подтверждения дееспособности продавца на момент сделки.
- Привлечение юристов. Профессиональные юристы помогут грамотно оформить документы и защитить интересы сторон в случае судебного разбирательства.
История с пенсионеркой, вернувшей себе квартиру через суд, показывает, насколько сложными могут быть сделки с недвижимостью в условиях спорной дееспособности сторон. Этот случай стал важным примером того, как суды рассматривают подобные дела и какие доказательства могут повлиять на их решение.
