Операции с недвижимостью требуют внимательности, знания законодательства и готовности к неожиданным ситуациям при продаже и покупки квартир. Рассмотрим ключевые моменты, которые помогут минимизировать риски при продаже и покупке квартиры.
1. Проверка документов
Перед заключением сделки важно убедиться в юридической чистоте недвижимости. Продавцу необходимо:
- Предоставить оригиналы правоустанавливающих документов: свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи или наследования.
- Подготовить справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, налогам и другим обязательствам.
- Убедиться, что в квартире никто не прописан, включая несовершеннолетних и недееспособных граждан, чьи права могут быть защищены законом.
Покупателю важно самостоятельно заказать выписку из ЕГРН, чтобы исключить случаи ареста, залога или других обременений на квартиру.
2. Оценка рыночной стоимости
Не занижайте или не завышайте цену квартиры. Завышение может отпугнуть покупателей, а занижение привлечёт подозрительных лиц, которые могут действовать недобросовестно. В случае сомнений лучше обратиться к независимому оценщику, чтобы определить реальную стоимость жилья.
3. Привлечение риелторов
Риелторы могут существенно облегчить процесс поиска покупателя или продавца, но выбирайте агентство с проверенной репутацией. Читайте отзывы, изучайте договоры и проверяйте наличие лицензии. Опасайтесь тех, кто предлагает завышенные или слишком низкие ставки за свои услуги.
4. Аванс или задаток
На этапе предварительного соглашения стороны часто заключают договор о задатке. Важно различать задаток и аванс:
- Задаток возвращается в двойном размере, если сделка срывается по вине продавца, или не возвращается вовсе по вине покупателя.
- Аванс возвращается в полном объёме независимо от причин отказа от сделки.
Убедитесь, что в договоре прописан тип передаваемой суммы, чтобы избежать споров.
5. Правильное составление договора купли-продажи
Договор должен включать:
- Полное описание объекта недвижимости (адрес, площадь, кадастровый номер).
- Точные данные продавца и покупателя.
- Условия передачи денег и недвижимости.
- Порядок урегулирования споров.
Обязательно заверяйте договор у нотариуса, если этого требует закон (например, при продаже долей в квартире).
6. Передача денег
Для безопасной передачи денег рекомендуются следующие методы:
- Аккредитив. Деньги перечисляются на специальный счёт в банке и передаются продавцу только после регистрации права собственности на покупателя.
- Банковская ячейка. Деньги помещаются в ячейку, доступ к которой продавец получает при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи.
- Безналичный перевод. Самый прозрачный способ, позволяющий зафиксировать факт передачи средств.
Избегайте передачи крупных сумм наличными, особенно в неофициальных условиях.
7. Регистрация права собственности
После подписания договора покупатель должен подать документы в Росреестр для регистрации права собственности. Этот процесс можно ускорить, если воспользоваться услугами МФЦ или нотариуса.
Важные моменты:
- Убедитесь, что заявление о регистрации подано вовремя, чтобы избежать задержек.
- Проверьте, нет ли поданных возражений на регистрацию со стороны третьих лиц (например, бывших собственников).
8. Опасности при покупке вторичного жилья
- Квартира может быть заложена в банке или арестована по решению суда.
- Продавец может скрывать, что квартира была предметом наследственных споров.
- Не исключены попытки мошенничества: подделка документов, использование «дубликатов» паспортов или фиктивных представителей собственников.
Для минимизации рисков привлекайте юриста, который проверит всю историю объекта недвижимости.
9. Сроки и ответственность
Покупателю и продавцу следует учитывать сроки, установленные в договоре:
- Срок передачи жилья от продавца к покупателю.
- Срок выплаты остатка суммы.
- Срок снятия продавцом с регистрационного учёта.
Нарушение сроков может привести к штрафным санкциям.
10. Особенности покупки новостройки
При покупке жилья в новостройке важно проверить:
- Наличие разрешения на строительство у застройщика.
- Договор долевого участия (ДДУ) или иной документ, регламентирующий ваши права.
- Степень готовности объекта: не вкладывайте деньги в проекты на начальном этапе строительства без тщательной проверки застройщика.
Ключевые моменты при продаже
- Убедитесь в полном соблюдении законодательства, чтобы сделка не была признана недействительной.
- Проверяйте личность покупателя, особенно если он действует через посредников.
- Заранее подготовьте все документы, чтобы избежать задержек.
Выводы и итоги
Сделки с недвижимостью требуют серьёзной подготовки. Уделите особое внимание документам, процедуре передачи денег и истории квартиры, чтобы избежать рисков. Если есть сомнения, всегда обращайтесь к профессионалам: юристам, риелторам и независимым оценщикам.
